Por que abrir

May 20, 2023

A DLC foi fundada em 1991 por Adam Ifshin e, como CEO da empresa, ele transformou a DLC em um dos principais proprietários e operadores de imóveis de varejo do país. A DLC está atualmente desfrutando de um sucesso de mercado graças à sua concentração em shopping centers ao ar livre, que têm prosperado muito além dos shoppings e do varejo de rua. Para resumir a forte oportunidade nos centros comerciais ao ar livre, tanto para investidores como para retalhistas, a DLC publicou recentemente “A Breath of Open Air”, um documento branco que articula a razão pela qual o ar livre é atualmente o queridinho próspero do retalho nos EUA. (Você pode baixar o relatório gratuitamente aqui.) Partner Insights conversou com Ifshin sobre por que todos os investidores e varejistas de CRE deveriam observar de perto o varejo em shopping centers ao ar livre.

Observador Comercial: Como você descreveria a atual saúde financeira dos shopping centers ao ar livre da América?

Adam Ifshin: Muito, muito saudável. Os dados de ocupação sugerem que estamos no nível mais alto ou próximo de níveis históricos de ocupação, tanto em percentagem como em rendimento. No início da crise financeira global, o imobiliário de retalho estava significativamente sobreconstruído. Havia muitas lojas. Agora, tivemos um declínio acelerado de 15 anos em novos desenvolvimentos. Saindo da Covid, a rápida aceleração dos custos de construção acabou com qualquer faceta do novo desenvolvimento comercial suburbano ao ar livre. Então isso ajudou a indústria a ficar saudável. O shopping center ao ar livre é melhor para a realização do comércio eletrônico e os custos de ocupação podem ser um terço ou metade dos shoppings regionais. Também ajuda o facto de os subúrbios voltarem a ser considerados locais de residência e de o comércio estar saudável em geral. Este é o terceiro ano consecutivo em que mais lojas abrem do que fecham.

Conte-nos sobre o portfólio de DLCs de shopping centers ao ar livre e como ele tem se comportado nos últimos anos.

Nos últimos dois anos e meio, vimos valores recordes de ocupação: um aumento de 600-700 pontos base. Passamos por um período de grande crescimento de 2014 a 2017, quando adquirimos imóveis no valor de bem mais de um bilhão de dólares. Em 2022, adquirimos cerca de US$ 175 milhões, a maior parte no Texas, onde estávamos presentes. Fechamos uma aquisição de US$ 50 milhões em meados de julho e temos outros US$ 130 milhões em andamento. Concentramos o investimento em mercados suburbanos primários que conhecemos muito bem e em alguns mercados secundários selecionados que têm uma faculdade ou universidade como principal impulsionador da demografia e do emprego. E somos muito bons em espaços ao ar livre e orientados para valores.

Que tipos de pontos de venda estão prosperando em shopping centers ao ar livre e por quê?

O valor é o que está prosperando, especialmente tendo em conta estes tempos inflacionários. As pessoas não têm problemas em comprar 80% de suas vidas com valor e 20% em experiências e bens aspiracionais. Cadeias orientadas para o valor, como Ross Dress for Less, TJ Maxx e lojas do dólar, estão indo muito bem. Depois, há as mercearias com descontos menores, como Grocery Outlet, Aldi, popshelf, Five Below – os players de valor que fornecem uma pequena vantagem à experiência de valor. Em última análise, trata-se de valor, conveniência e subúrbios.

Como está o desempenho dos aluguéis no varejo em shopping centers ao ar livre em comparação com outras formas de varejo?

A ocupação é alta e os custos de construção estão altos. Estes dois factores fizeram com que as rendas, incluindo as rendas efectivas líquidas, crescessem tanto para renovações como para novos arrendamentos ao ar livre. Os aluguéis estão indo na direção oposta em 90% dos shoppings. O tráfego de pedestres e as vendas caíram, então os aluguéis devem seguir o mesmo caminho. Ainda há uma ocupação muito menor no espaço do shopping Classe B do que no espaço ao ar livre. Nas ruas principais, a densidade continua intrigante, mas os aluguéis tiveram que se ajustar. Em locais onde as ruas comerciais são dominadas por áreas residenciais à sua volta, em oposição a uma mistura de residências e escritórios diurnos, o comércio recuperou muito mais rapidamente.

Tendo em conta tudo isto, quão valiosa é a oportunidade atual para os retalhistas que possam estar a considerar um outlet num espaço comercial ao ar livre?